■浦安の不動産価格の上昇はいつまで続く？
新浦安駅前およびシンボルロードの大規模改修の完了も後押しし、新浦安エリアの不動産市況も順調に回復しています。東京オリンピック招致の経済効果で、2020年を目指して不動産は好況とも考えられています。では今回の浦安の不動産価格上昇はいつまで続くのか、昨今の値上がりの社会的な背景について少し深堀してみたいと思います。
■金利が低いときは不動産価格は値上がりする
不動産が値上がりする条件として、金融機関の融資審査が緩み、積極的に貸し出しを行うというものがあります。ザックリいうと、金融機関が融資競争をして、「金利が低いときは不動産価格は値上がりする」というお話です。 バブル期しかり、首都圏でミニバブルの発生した2003～2006年もしかり。フルローン（頭金ゼロでの購入）やオーバーローン（新規購入する不動産の価格 ＋前の自宅の残債など）がポンポン貸し出されました。現在は空前の低金利時代、例えば全期間固定のフラット35は1.37％（団信別）、住宅ローンの変動金利の利率はなんと1％を大きく下回る0.8％前後という、あり得ない程の低金利で貸し出されています。
最近の金利を見ていただくとお分かりのとおり、金融機関は歴史上最低金利を頻繁に更新するほどの熾烈な住宅ローン争いを繰り広げています。特にここ最近では、金融機関は先のバブル期やミニバブル期と似たような積極的な融資姿勢を見せています。これら金融機関の超積極的な融資スタンスは、日銀の金融緩和による影響と考えられます。 つまり、「日銀の金融緩和が続く間は不動産価格は上昇傾向が続く」とも考えられます。
■「日銀はいつまで金融緩和を続けるのか？」
では、「日銀はいつまで金融緩和を続けるのか？」これが不動産価格の上昇がいつまで続くかに大きく影響するといえます。日銀金融緩和の要はもちろん、黒田総裁であり任期は2018年4月まで。 ということは、「黒田総裁任期の2018年4月までは不動産は値上がり続ける？」
実はもう一つ重要な要素があります。黒田総裁は金融緩和に対して以下の重要な発言をしています。「消費者物価指上昇率を年２％となるまで金融緩和をつつける」 と。という事で消費者物価指数もチェックしておく必要があります。
▲出展：IMF – World Economic Outlook Databases
2015年1月30日に総務省から発表された最新の消費者物価指数は「2.6％」。
「2.6％・・・2％達成しているのならば、金融緩和解除も近い？」
というわけでもなさそうです。 総務省の発表ではこの「2.6％」のうち、消費税増税による強制的な押上げ分が「1.5％」含まれているので、 本当の物価上昇率は 「1.1％」まだまだ全然届いていない感じです。ちなみに消費者物価指数が「２％」を超えているのは「1985年以前」の高度経済成長期と「1989～1991年」のバブル期のみで、その後25年もの間で一度も達成していないほど難易度の高い目標です。しかも、実質の「1.1％」にしても円高によるコストプッシュ型の値上げが多く見受けられます。
コストプッシュ型のインフレは、資源高やエネルギー価格高騰による身の回りの商品を中心としたインフレであり、景気後退時にこのインフレが発生することをスタグフレーションといいます。（スタグフレーションは庶民の生活をキツくするデフレ以上に厄介な現象です。） こういった値上げは多くの商品やサービスで発生しており、資源高＋円高による資源価格高騰で電気代が８・１％、ガス代は５・９％、家電などの家庭用耐久財も６・３％も値上がりしております。また、生鮮食品を除く食料品も肉類や乳製品などの値上がりが目立ち、３・３％上昇しています。
■物価はインフレ、でも賃金統計は伸び悩んでいる
話は少しそれますが、コストプッシュ型のインフレ時には賃金ががインフレ以上に値上がりしない場合は、私たち庶民の生活が苦しくなります。直近5年間の賃金統計はどうなっているでしょうか？総務省の毎月勤労統計によると2012年を底に反転して2年連続で値上がりしていますが、2010年をまだ下回る水準であり、正直上がったという実感は殆どないのではないかという数字。
▲出展：厚生労働省-毎月勤労統計調査
■大企業と中小企業で差が開いた夏のボーナス
では、企業業績によって大きく変動するボーナスはどうでしょうか？夏季ボーナスを見てみると、中小企業と大企業で明暗がくっきりと分かれています。アベノミクス発動後、大企業の夏のボーナスは倍増しているにもかかわらず、中小企業のボーナスは変わらずの横這いとなっています。
▲出展：厚生労働省-毎月勤労統計調査
■滴り落ちてこないアベノミクスのトリクルダウン
アベノミクスは「トリクルダウン」といって、まずは金融政策により、株価や不動産価格などの金融資産をインフレ化させ、富裕層や大企業を潤わせます。そのおこぼれが中小企業や庶民に零れ落ちていくという経済モデルです。
ところがトリクルダウンでは富裕層がより豊かになるだけで 格差が広がるだけだという説もあります。賃金統計を見る限り中小企業にはトリクルダウン効果は、今の所表れてきていないようにも見えますね。景気の先行きは不透明な中、日経平均は18000円を超えて15年ぶりの株高に沸く株式市場、不動産市場も盛り上がっています。一方、民間の賃金（大企業を除く）はほとんど上昇せず・・・。
トリクルダウン効果を得るためには、大企業に勤めるか、又は株や不動産に投資して（自宅の購入も不動産投資の一種）、資産家の仲間入りを果たしてインフレに備えるのが近道といえそうです。
■不動産価格は2018年4月までは上昇傾向？
さて、話を金利の動向に戻すと、「消費者物価指数２％達成」はかなり難易度が高いといえます。日銀の金融緩和スタンスは、少なくとも「黒田総裁の就任期間である2018年4月まで、金融緩和が続く可能性が高い」つまり、浦安の不動産価格も同じく「2018年4月までは上昇傾向が続くのでは？」と考えられますが、みなさんはどうお考えでしょうか？
なお、中古不動産市場は大きなトレンド以上に影響があるのが、地域の需給バランスです。全体のトレンドとしては上昇が続くと思われますが、局地的に、短期的に、上下に小刻みに変動しています。ご希望の地域の最新動向が知りたい場合はお気軽にお問い合わせください。
