「資産価値が下がりにくい」のは新築マンション？それとも中古マンション？
この問いには正解があります。それは、後ほどお答えいたしますが、実は、このテーマには多くの住宅購入者が勘違いしているポイントが潜んでいます。
家を購入しようと考えた場合、最初はみなさん新築マンションを物色し始めます。そのまま新築マンションを購入する人もいれば、新築マンションはどうしても価格が高いので、価格が安いからという理由で中古マンションへと流れる人もいます。そして漠然と「安いけどちょっと古いいなー、でも価格的にはこのあたりが妥当なんだよなー」「でも、中古マンションの資産価値はどうなんだろう？」と考えているようです。ですので、「中古マンションの資産価値はどうなんでしょうか？」という質問が飛んでくるのだと思います。
ここに大きな誤解が潜んでいます。それは比較対象の「新築マンションの資産価値はそもそも高いのか？」という点にはあまり深く疑問を持っていないという事です。新築では心配していないのに、中古では心配するというのは、新築マンションの方が資産価値が高いという前提があり、新築マンションのほうが後に売ったり貸したりする時に有利であるという思い込みともいえます。
「資産価値が下がりにくい」のは築20年超えの中古マンション
確かに、建物が新しい方が資産価値が高そうですし、あと後も売る時に有利な感じがします。しかし、現実的にはほとんどの場合において、新築マンションの将来の値下がりリスクのほうが、中古マンションのそれよりはるかに大きくなります。
あまりご存じない方が多いのですが、「資産価値が下がりにくい」という観点からみると、実は圧倒的に中古マンションに軍配が上がります。
下記のグラフは東日本不動産流通機構の2015年3月13日発表資料に添付されていた、首都圏の中古マンションを築年数ごとに分けた平均m2単価のグラフです。
新築から20年まで下がり続け、築20年超え以降はむしろ値上がりしています。マンションの資産価値は新築時がピークで、その後20年かけて値下がりを続け、20年以降は安定するという事が判明しています。
将来の資産価値を考えるならば、新築マンションではなく、築20年以降の中古マンションが正解と言えますね。
マンションの資産価値は当初15年程度かけて徐々に下落するという定説
一般的にマンションの中古価格は、新築時がピークで、15年程度かけて一気に下落していき、15年程度で価格下落のペースが安定して緩やかになります。
これは、新築マンションの場合、モデルハウスの建設費や広告宣伝費、やデベロッパーの利益などのいわゆる販売費用が市場価格に上乗せされているからです。そのため15年間程度は値下がり幅が比較的大きくなる傾向が見受けられます。大体のトレンドは以下のとおり、これにその時々の景気が影響します。しかし上記のグラフのように現在の相場で築年数で並べてみるとマンションの資産価値の趨勢は確認できます。
・新築から最初の5年間は急激に低下
・6～10年で少し緩やかに低下
・11年目以降はかなり緩やかに低下
・15～20年を経過すれば、あとは相場で変動
新築マンションは特に頭金が必要？
ちなみに新築は、買ってからすぐの値下がり率が一番大きく、買った瞬間に売ったらそれだけで2〜3割も値下がりするというのはよくある話、「新築プレミアム」などと呼ばれています。
日本において新築という状態の価値認識が以上に高く評価されているために起こる現象です。そのため新築マンションの価値の目減り速度は、ローンの残債が減る速度よりもはるかに早い傾向にあります。特にその資産価値とローン残債の差額が最大になるのが、買ってから10年前後と言われています。
子供の学費などで何かと出費がかさむようになり、支払いが苦しかったり、転勤などでマンションを売りたいなと思うタイミングがおとずれたとしても、ローン残債の方が資産価値よりも高いため、何百万円も銀行にお金を追加で払わないと、売ろうにも売れない状況に陥るとうのはよくあるケースと言えます。頭金を十分に入れずに、新築マンションを長期ローンで購入した人は簡単に住まいを売却することすら出来なくなります。そのため、家を買う場合には頭金を3割は用意したいというのが一般的に言われているわけです。
頭金を少なくして購入したい場合は、中古マンションがお勧め
もちろん、築後15年以上経過した中古マンションを購入した場合も、建物が老朽化するため、築年数に伴い価値が年々値下がりします。しかし建物の老朽化に伴う価値減衰のみなので、新築当初と比べると、そのペースはかなり穏やかなものになります。万が一、購入10年後にローンの支払いが厳しくなった場合でも、中古マンションなら残債も残らずスムーズに売却できる可能性は新築マンションの場合と比較すると圧倒的に高くなります。住宅ローンで破たんしている方の大半は、新築マンション購入者と比較して中古マンション取得者では圧倒的に少なくなるのは、こういった事情があるからなのです。
最近では、中古マンションを買ってリノベーションという取得方法が流行っている理由は、自宅に将来の資産価値を考えた賢い選択が増えているのではないでしょうか。
