土地には家を建てる場合に、その場所によって容積率や建ぺい率という法律による面積制限がかかります。
したがって土地探しの基本として、まずその土地の建築ボリューム（どのぐらいのサイズまで建てることが出来るのか）を考慮するところから始まります。
まずは基本の基本、容積率から解説いたします。
■容積率の概要
容積率とは、土地に対する家の総床面積の比率。容積率はその土地でどこまで大きい家を建てられるかの指標です。（総床面積とは、1.4ｍ以下のロフトや吹き抜けなどを除く床面積の総合計）「容積率◯％」で表記されます。
例えば、最も一般的な容積率１００％の場合、３０坪の土地では最大で土地と同じ３０坪の大きさの建物までしか建てることが出来ません。
- ３０坪×容積率１００% ＝ ３０坪
一方、容積率が２００％の場合、２０坪くらいの土地でも最大４０坪の家を建てることが出来ます。
- ２０坪×容積率２００% ＝ ４０坪
浦安周辺の土地の容積率は美浜や入船、今川などの新浦安周辺や 、舞浜や弁天などの舞浜周辺の低層住宅地では１００％。海楽や東野では１５０％、猫実や堀江、富士見などの浦安駅方面だと２００％と、地域によって大きく異なります。
なお、今川や入船などの基本容積率１００％の地域でも、シンボルロード沿いや第二湾岸沿いなどの大きな道路の周辺は200％の場所がありますので、小さい土地でも大きく建てるこが出来る土地があります。
■道路幅が狭いと容積率が減らされてしまう！
（以下：道路幅員制限）
容積率には上記の地域ごとに割り振られた値だけではなく、接道している道路の幅によってはペナルティがかかる場合があるので要注意です。
敷地の接道している道路の幅（２つ以上ある場合はおっきい方）が12Ｍ未満の場合は、道路幅員制限かかります。
住宅を建設するような住宅地の道路幅は４～８ｍが一般的なため、道路幅員制限はかかるものとして考えておきましょう。
■道路幅員制限の計算方法
道路幅員制限の計算方法は、前面道路の幅のＭの数値に、下表の数値を乗じます。
つまり、一般的には
- 住居系：道路幅員による容積率の上限＝前面道路幅員（Ｍ）×40％
- 商工系：道路幅員による容積率の上限＝前面道路幅員（Ｍ）×60％
となります。浦安の場合、商業・工業系の用途地域は、北栄や美浜などの駅前や、鉄鋼団地、千鳥、北栄4丁目など工場や倉庫のある地域だけなので、住宅用地を探す場合は、40％×前面道路のの幅が容積率制限となる場合があると考えておきましょう。
- 指定容積率
- 前面道路の幅員によって定まる容積率の最高限度（道路幅員制限）
上記のうち、いずれか小さい方の値がその土地の容積率となります。
■ケーススタディ １
第１種住居専用地域で容積率２００％、前面道路幅員が４Ｍの場合の容積率は、
１．都市計画の指定容積率：200％
２．道路幅員による制限 ：４Ｍ×40％＝160％
となり、小さい値の160％が適用されます。
■ケーススタディ ２
第１種中高層住居専用地域で容積率２００％、角地で前面道路幅員が４Ｍと６ｍの場合の容積率は、
１．都市計画の指定容積率：200％
２．道路幅員による制限 ：６Ｍ×40％＝240％
となり、小さい値の200％が適用されます。角地や両面道路の敷地など、前面道路が2つ以上ある場合にはそのうち広い道路の幅で計算してOKです。 角地はお得ですね。
■ケーススタディ ３
第１種住居専用地域で容積率200％、前面道路幅員が２．５Ｍの場合の容積率は、
１．都市計画の指定容積率：200％
２．道路幅員による制限 ：４Ｍ×40％＝160％
３．1.25ｍのセットバックによる1.25m×土地間口分の土地面積の減少
となり、容積率小さい値の160％が適用されます。
接道する道路の幅が4ｍ未満の「法42条2項道路」の場合には、幅員を4ｍとみなす事になります。結果として、計算対象となる敷地面積からセットバックした分土地が小さくなってしまいますので、特に注意が必要です。猫実や堀江、当代島などの旧市街地でたまに有りますね。
道路との関係は容積率などの建築制限と密接な関係があるため、土地の資産価値に直結する重要なポイントです。しっかりと抑えておきましょう。
そのほか、建ぺい率や、斜線制限など、他にも家を建てるにあたってかかってくる制限がいくつもあります。
次回は建ぺい率についてお伝えいたします。
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