ほとんどの方が未経験のこととなる不動産の売却。最低限度必要な知識を持ってから行動しないと、とっさの判断を間違う恐れがあります。まずは不動産を売却するにあたって下記の「3つのこと」だけはやっておきましょう。
目次
1.売る理由を明確にする
あなたはなぜ自宅を売却するのか？その理由を明確にしておきましょう。売る理由が明確になったら、具体的にいつの段階からどのような行動をする必要があるのかが見えてきます。
「子供が生まれて手狭になったから、もう少し広い住宅に買い替えたい」、「子供達が独立して夫婦２人には一戸建は広すぎるので、マンション住まいにした」、「田舎に帰る為に自宅を売却する」など、自宅の売却の動機は人それぞれです。個々に違う売却の動機・目的がはっきりすれば、売却時期や新居購入時期、売却希望価格、購入希望価格などが決まってきます。
2.売却時に必要な費用を知る
不動産を売却するときに必要となる費用があります。具体的には、仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代、売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。
・依頼した不動産会社に支払う「仲介手数料」
・建物調査会社などを利用した場合の「家屋調査費用」
・土地などで実測数値を出す場合の「地籍測量費用」
・売却時にリフォームした場合の「リフォーム費用」
・売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税される「印紙税」
・購入時の住宅ローンの抵当権等を消す為の「抵当権抹消費用」
・売却して利益が出た場合に支払う「所得税・住民税」
仲介手数料について
マンションでも戸建でも中古物件を売買すると不動産会社に「仲介手数料」として成約価格の３％＋６万円を支払います。この数字は宅地建物取引業法の『報酬額の規制』により決められている数字で、正確には下記の通りになります。「３％＋６万円」の「６万円」とは、２００万円分の５％＝１０万円、２００～４００万円×４％＝８万円を足した１８万円から４００万円×３％＝１２万円を引いた金額です。つまり、２００万円までの５％と２００～４００万円までの４％と４００万円以上の３％を簡単に計算した数字です。一般的に不動産屋さんと呼ばれている不動産会社は、不動産のプロフェッショナルとして、不動産取引を無事終わらせるサービスを提供し、その報酬として「仲介手数料」を頂きます。
3.指定流通機構（レインズ）について
不動産業界では知らない人はいないほど有名な「レインズ」。あまりに有名なのでついつい説明もせずにお客様に「レインズで・・」と説明してしまう不動産会社がほとんどではないでしょうか。
「レインズ」とは、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM（不動産流通標準情報システム）の略称で、旧建設省及び不動産流通近代化センターが共同で開発し、現国土交通大臣から指定を受けた全国４個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。全国各地に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産会社の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。
土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産会社（宅地建物取引業者）に相手方や物件の検索を依頼します。これを「媒介」と呼びますが、この検索を従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成２年５月からレインズが導入されました。
例に挙げると「Ａさん」から不動産の売却依頼を受けた「あいうえお不動産」は購入希望者をチラシなどによって探しはじめました。同時期に「Ｂさん」という希望条件が「Ａさん」の不動産にぴったりの購入希望者が「かきくけこ不動産」に自宅の購入相談をしていたとします。従来ならば、「Ｂさん」が「Ａさん」の不動産の購入するには、「あいうえお不動産」のチラシを見つけて問い合わせるか、直接相談に行かなくてはなりませんでした。レインズの登場以後は、「Ａさん」から不動産の売却依頼を受けた不動産会社「あいうえお不動産」は購入希望者を幅広く募集する為にレインズに登録をします。同時に「Ｂさん」より購入相談を受けていた「かきくけこ不動産」がレインズから「Ａさん」の不動産の情報を入手し、「あいうえお不動産」を通して「Ｂさん」に紹介することにより、成約に結びつきます。
レインズの登場によって、全ての不動産会社で幅広く購入希望者への物件情報の公開をする事ができるようになりました。
