- 浦安のマンションや一戸建て、土地の売却、注意すべきポイントは？
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Q.浦安のマンションや一戸建て、土地の売却、注意すべきポイントは？
A.必ず「浦安の中古マンション・一戸建て市場の動きを熟知している」会社に相談しましょう
浦安の不動産売却は、他の近隣地域と比較すると売却までにかかる日数が短かったり、売却金額の相場の動きが大きくなるのが特徴です。浦安の市場（特に中古マンション）に詳しくない業者に任せてしまうと、売却の準備を怠って売り時を逃してしまったり、相場が上昇基調のタイミングで、それ以前の安い金額で査定されてしまうことがあります。まずは、浦安の不動産市場の動きを熟知している業者に相談するのがベストです。
- 不動産売却の流れを知りたい
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Q.不動産売却の流れを知りたいです
A.いろいろなWebサイトに掲載されているのでご自身に合った「流れ」を掴みましょう
売却のご事情は人それぞれ千差万別。もちろん何もわからない状態でご相談いただいたら全力でサポートいたしますが、ぜひご自身でも調べてみてください。弊社のサイトにも掲載されています。また、消費者満足度調査で常に上位になっている不動産ポータルサイト「SUUMO」にも売却の流れなどのコンテンツがございますのでぜひご覧ください。
- 「売却」が先？それとも「購入」が先？
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Q.「売却」が先？それとも「購入」が先？
A.ズバリ、購入先行です！
現在のご自宅ではお客様の理想の生活が送れないから買い替えるのではないでしょうか？ 理想の生活を描ける住まいを手に入れる事が最も大切であり、その為に現在のご自宅の売却資金が必要になってきます。とはいっても資金繰りは重要です。購入前に予想売却価格を想定し（特に売れるまでのスピードが早いここ浦安では重要です）、一生涯のライフプランニングを固め、余裕のある購入資金計画を固めておかなければなりません。弊社では皆様が上記のプランニングでお手伝いさせて頂いております。平たく言えば、家族の幸せが重要であれば購入先行、お金の損得が重要であれば売却先行ではないでしょうか。
- マンションや一戸建てを売却しやすい時期や季節ってあるの？
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Q.マンションや一戸建てを売却しやすい時期や季節ってあるの？
A.満員電車には乗るな！３０分早く家を出ましょう。
一年間の中で見た場合、転勤など人の移動の多い春や秋には不動産（特に中古マンション）が市場に出回る数は多くなりますので購入希望者にとっては選択肢が多く、良い時期です。逆に売却する側にとってはライバルが多い状態となり、埋もれてしまいがちな時期です。狙うならば、ご自宅と同じような条件の流通物件が少ない時期がベストです！弊社では浦安のマンション市場の全ての流通物件のデータベースを運用しておりますので、お客様のご自宅がスターのように輝く時期に、そっと耳打ちさせて頂きます、「出番ですよ！」と。
- マンションや一戸建ての売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
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Q.マンションや一戸建ての売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要？
A.ご購入はとことんこだわって、ご売却は短期集中！
理想のお住まい探しには期間はございません。探し始めですぐに見つかることもあれば、何年もかかってようやく巡り合えることもございます。購入期間は、家族の幸せが実現できる住まいと出会うまでとことんここ浦安にてお付き合いいたします。そして理想の住まいを手に入れるために、新居の支払い時期までに確実に売却する事が大切です。売却期間中は何かと気苦労が付きものですし、特にマンションにおいては時間をかければ高く売れるものでもありません。ご売却は３ヶ月以内！短期集中がベストです。
- 持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
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Q.持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
A.不動産会社が売主様の為にやるべきことをきちんとやっていないことが原因でしょう。
ご自宅が長く売れないと本当に困りますよね。売主様の立場に立って考えるとあってはならない状態なのです。案内は入っていますか？中古のマンションや一戸建ての場合に具体的に夢を描けるようなリフォームプランを用意していますか？お金の借り方返し方の工夫で購入希望者への有益な提案はなされていますか？長期間売れない原因は、「不動産会社が購入希望者に買って頂けるだけの努力を怠っている。」又は「相場から逸脱しているのに担当者が売主様に正しい提案をしていない」のどちらかです。ここ浦安では特に言えることですが、多少相場よりも高くても、ファイナンシャル・プランニング（FP）の知識を持った担当者の返済提案で調整する事は十分可能です。やるべきことをやってそれでも売れなければ、価格の見直しを提案するのが不動産会社の仕事です。
- 持ち家を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
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Q.持ち家を急いで売りたいときはどうしたらいいの？
A.通常の３倍の密度で仕事します！一緒に１ヶ月で決めましょう！
通常は３ヶ月で決まる設定で売却を行っております。打ち合わせやそれまでの活動内容を加味した成約に向けたご提案などを、毎週毎に相談し合い一体となって成約に向けて活動いたします。短期決戦用に特別チラシを浦安市内に配布します！インターネット広告も細かくセールスポイントをアピールできるブログ形式のページを作成します。今まで弊社にいらっしゃったお客様でご希望に少しでも近いお客様に直接ご提案させて頂きます。お客様のお部屋を一緒に掃除させて頂きます。お掃除の徹底や打ち合わせの回数などでお客様にもご負担をお願いすることもあるかとは思いますが、浦安に売れないマンション・一戸建て・土地はございません！短期売却に向けて一緒に頑張りましょう！
- 売却のとき、不動産会社はどんなことをしてくれるの？
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Q.売却のとき、不動産会社はどんなことをしてくれるの？
A.住まいのプロとしてご自宅の売却のために、購入希望者の不安解決に尽力します。
人生において不動産を売却した経験が無い、又は数回しかないお客様がほとんどだと思います。金額の大きな取引となりますので万が一の事があっては困ります。私たちは浦安だけで毎年数百件の取引をお手伝いさせて頂いておりますので、私たちの経験をもってお客様のご不安を少しでも取り除いていくことが、私たちの仕事であります。相場、お客様の傾向、売却時期・価格、登記や税金関係など事細かくご提案させて頂きます。また、反対に購入希望者の資金計画や繰上返済返済計画で資金を伸ばしたり、マンションや一戸建ての古くなった部分のリフォーム計画などと購入に対しての不安を解消する事でお客様のご希望条件による売却に向けて尽力致します。
- 不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
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Q.不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある？
A.一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類です。
一般媒介：複数の不動産業者に売却依頼可能です。自由度の高い型式ですが、各不動産業者への伝達など煩雑さと責任の所在が不明確なのが難点。実際、複数の業者に依頼されても情報流通が進化した現在ではその効果は薄い状況です。
専任媒介：１社に売却依頼を任せる方式です。大抵の売主様はこの専任媒介をご選択なされています。
専属専任媒介：１社に売却依頼を任せる方式です。さらに直接契約も出来ません。売主の自由度が低すぎるため、ここ浦安では殆ど使われることはありませんが稀に使用している会社もあります。なお、手数料を稼ぎたいがために情報を同業他社に不正に公開しない会社が結構いますので、専任媒介を出す場合は十分ご注意ください。
- 同時に複数の不動産会社に「売却したい」と声をかけて大丈夫？
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Q.同時に複数の不動産会社に「売却したい」と声をかけて大丈夫？
A.競わせる事はよいと思います。でも、やり過ぎにご注意を。
売却前であれば、複数の不動産業者に声をかけるのは特におかしな行為ではありません。浦安周辺の相場を知り、各社のサービスレベルを比較することは大切です。ただし、５社も６社も声をかけてしまうと情報伝達だけでも手間がかかりますし、購入希望者側から見て、そこまでしないと売れない悪い物件なのか？と下手な勘繰りをされてしまうこともあります。また、媒介期間中に出会った購入希望者と別の会社を通して成約してしまった場合、初めに繋いだ会社から違約金を取られてしまう可能性がありますのでやり過ぎにはご注意ください。
- 不動産会社の営業マンについて希望を言ってもいい？
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Q.不動産会社の営業マンについて希望を言ってもいい？
A.ご安心ください、弊社では担当者はあくまで窓口、全社員で対応します。
浦安の殆どの不動産会社ではお給料が歩合といって、〇〇万円売り上げたから今月のお給料は〇〇万円といった形をとっている為、担当以外は我関せずといった社内コミュニケーション不足の会社が多いのは事実です。その担当者にとっては来月のお給料の源泉です。独り占めしたくなるのは当然と思いませんか？これで担当者がイマイチだったら最悪ですよね。会社の仕組みの問題と思います。弊社ではそんな社内コミュニケーション不足を予防する為に歩合制度はとっておりません。また、ご売却の際は必ず二人の担当者をお付けいたしますので、対応に不備があった場合はもう一人の担当者に気軽に相談できるように配慮させて頂いておりますのでご安心ください。
- 不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
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Q.不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能？
A.できますよ。客観的に見て相場より安くトラブルは結構多いように感じますが。
個人間で売買が成立すれば、数十万～数百万円の仲介手数料がかからないため、知人同士やお隣様同士だから直接契約して手数料等の費用を節約したいのは当然の発想と思います。しかし、契約後に不都合が出ても知り合いだから直接頼みづらいし文句も言えず。重要事項説明書の作成が出来ず購入者が住宅ローンの申し込み相談で不足書類で一苦労。登記簿面積で購入売却の契約を締結したが土地の境界石が無いとか、宅地面積が聞いていたのとかなり違う等のトラブルに巻き込まれ、人間関係が壊れてしまった事例もあります。また、浦安では東日本大震災時に発生した液状化現象により、境界のトラブルの可能性が高まってしまいました。せっかく仲介手数料を削ったはずなのに、市場で売却して仲介手数料を払うより全然安く売ってしまった間の抜けた事例もありましたね。
- 売却価格はどうやって決まる？
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Q.売却価格はどうやって決まる？
A.住宅ローン金利に大きく影響されますので低金利時は特に有利です。
周辺の相場や取引事例を元におおよその査定額を出します。その後、実際に物件の調査を行なって、向き・建物の状態、周辺の環境、現在の金利水準、当地を希望する購入希望者の購買力水準などから３ヶ月以内に成約出来る売却価格を提示します。特に要チェックなのが住宅ローンの金利です。最終的に売り出し価格を決定するのはお客様ですが、あまり相場より高い売却価格の場合、成約の可能性が極端に下がってしまいますので、相場の上限は超えないことをお勧めいたします。
- 売却の査定はどうやって行う？
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Q.売却の査定はどうやって行う？
A.周辺の取引相場を調べ、さらに現地で価格に影響するものをチェックします。
物件所在地やマンション名、面積・築年数などから、周辺の取引事例をもとにおおよその査定を行います。さらに正確な査定額を希望される場合は、不動産会社の社員が現地まで行き、窓からの眺め、周辺環境、物件の外部・内部の状態を確認し、必要なリフォーム費用などを確認し、登記や建築等の制限事項などを調べた上で具体的な購入希望者の顔を思い浮かべながら査定額を提示します。浦安の不動産会社はほとんどの会社がこのような形で査定を行っています。リフォーム費用の見積は大きくなればなるほど会社によって金額が変わってきますし、購入希望者の顔が思い浮かぶような豊富な取引を行っていないと、低めの査定額になってしまいます。このあたりに仲介業者としての能力差が出てきますので注目ですね。
- 査定価格より高い売却価格設定をしても売れる？
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Q.査定価格より高い売却価格設定をしても売れる？”
A.弊社独自のスペシャルな手法がございます。
不動産価格が値上がり傾向にある地域であったり、金利が上がりそうな場合は、価格や金利が上がる前に購入したいと考える方が増えますので、多少は高く設定しても売却は可能です。しかし、浦安での購入希望者は色々な会社や物件を回りますので、大体の相場を知っています。相場より高く売却するのであれば、それなりの根拠や価値の説明が必要になってきます。購入のタイミングによるメリット、金利の選択の仕方、繰り上げ返済の資金計画などのファイナンシャルプランニングを行うことで、相場を超えた価格で売ることは十分可能です。ただし高すぎると分母である購入可能者自体減ってしまいますので、常識の範囲内にとどめさせて下さい。
- 不動産の買い取り制度ってどんなもの？
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Q.不動産の買い取り制度ってどんなもの？
A.不動産会社が不動産を買い取るサービスで、仲介手数料がかかりません。
不動産会社が直接不動産を買い取るサービスで、仲介手数料がかかりません。大きく分けて２種類あり、一つは、申込みから１日～２週間程度という短期間で不動産業者が買い取るもので、至急に現金を必要としている場合に活用します。買取額は相場価格より低めです。二つ目は、普通に売り出し「一定期間内に売却できなかった場合」予め決めていた価格で不動産会社が買取るサービスで、新築マンションの購入が決まっているなど、期間に余裕のある場合に活用します。買取になった場合、買取額は相場の下限前後になります。大手業者と地元の業者で買取り価格の開きは何百万単位で出ることもザラにありますので、お勧めは地元の買取業者です。
- 売却価格は途中で自由に変更できる？
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Q.売却価格は途中で自由に変更できる？
A.みなさま最初は相場の上限から状況を見ながら段階的に下げています。
不動産会社に連絡をすれば、必要な手続きを教えてもらえます。価格変更の理由等について依頼している不動産会社の担当者と話し合うことになります。特に、価格を上げる場合はリフォームを追加した等のそれなりの理由がないと、すでにご紹介した購入希望者に敬遠されてしまいますので、注意が必要です。最終的に価格を決める権限はお客様ですので、担当者とよく話し合って価格を上げるためのプランを一緒に考えましょう。変更する場合、再度媒介契約をされるとスムーズに事が運びます。また、一般媒介契約で複数の会社に依頼している場合、お客様自身で各会社に変更の連絡と手続きをしなければなりませんので一般媒介ではちょっと面倒ですね。
- 近所に内緒で売却することはできる？
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Q.近所に内緒で売却することはできる？
A.手持ちのお客様だけで売却することが出来ます。
販売活動はプライバシーを守りつつ売却できるよう配慮しておりますが、近所に全く知られずに売却したい場合はいくつか手段がございます。それは弊社のネットワークにご登録頂いております既存のお客様内で決める方法。「こんな条件を満たした家が欲しい」という購入希望者の情報が９千名以上プールされておりますので、条件をすり合わせることで、市場に出さずに成約させる取引もさせて頂いております。その他マンションであれば間取りに特徴がない限り匿名的な形での売却はさほど難しくはありません。また、どうしてもという売主様の場合は弊社で買い取らせていただくこともございます。
- 買い手から見て物件の印象をよくするコツは？
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Q.買い手から見て物件の印象をよくするコツは？
A.明るくキレイに。見た目の第一印象を購入希望者は重視します。
とにかく掃除をする事です。特に玄関周辺やお庭の掃除をしましょう。ごみが散らかっていたり雑草が茂っていると、印象が悪くなってしまいます。玄関の靴の散らかりや室内もモノが散乱しているのも印象が悪いので、家の中がスッキリ見えるように整理整頓しましょう。キッチンやお風呂など水周りの汚れにも購入希望者はよくチェックしていますのでしっかり掃除しておきましょう。「ご自身が家を買う」つもりになって見るのがコツです。意外と効果的なのが売主の印象の良い対応です。売主様が営業をかけてしまうと、購入希望者は引いてしまうことが多いので、目立たず印象良い受け答えに徹するのがコツです。
- 売却前にリフォームしたほうが有利ってホント？
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Q.売却前にリフォームしたほうが有利ってホント？
A.断然お勧めです、プロの不動産会社は必ずリフォームしています。
リフォームをすれば、内装や施設などは新築のように見違えます。物件にもよりますが、ピカピカの状態なのに価格は新築よりも安い。そうなれば購入希望者からの問合せも多くなりますので、有利なアピールポイントになります。安価で購入希望者に喜ばれるリフォームを一番知っているのは、リフォーム会社です。弊社では専門のリフォーム会社があり、コストを抑えるコツや自然素材を活かした健康住宅などの独自のリフォーム知識を持っておりますのでご提案が可能です。